3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к Ст. 25 ЗК РФ

1. Земельный кодекс предусматривает следующие виды прав на землю: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельными участками. Основания же возникновения прав на земельные участки установлены гражданским законодательством. Данные основания установлены ГК и иными федеральными законами. Так, ст. 8 ГК перечисляет основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Среди них есть и основания, по которым могут возникать права на земельные участки: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Вещные права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Акт государственной регистрации — юридический акт признания и подтверждения государством права (п. 1 ст. 2 указанного Закона). Законодатель связывает момент возникновения права с моментом его государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, вещные права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации. Вместе с тем государственная регистрация сама по себе не является дополнительным основанием возникновения прав на земельные участки, несмотря на то что законодатель сопоставил момент возникновения вещного права на земельный участок с моментом государственной регистрации такого права. Напротив, государственная регистрация не отождествляется с основаниями возникновения прав на земельные участки и не включается в число таких оснований, поскольку права возникают по установленным в законодательстве основаниям и подлежат государственной регистрации в установленных случаях и в установленном порядке.

Таким образом, законодатель четко разграничил между собой основания возникновения прав на земельные участки и акт государственной регистрации, с которым связывается момент возникновения права.

Как видно из текста комментируемой статьи, для возникновения права, подлежащего государственной регистрации, недостаточно только наличия установленного законом юридического факта — основания для возникновения права. В то же время недостаточно и самого по себе акта государственной регистрации права, хотя законодательство и связывает с ним момент возникновения права. Таким образом, для возникновения права необходим комплекс юридических фактов: фактический состав .
———————————
См. об этом: Общая теория права: Учебное пособие для юридических вузов / Под ред. А.С. Пиголкина. М., 1993. С. 265.

2. Российским законодательством предусмотрена как государственная регистрация прав на земельные участки (и иное недвижимое имущество), так и государственная регистрация сделок с ними. Регистрация сделок необходима лишь в тех случаях, когда это прямо предусмотрено федеральными законами. Аналогичное требование содержится и в статье 164 ГК. При этом согласно общему правилу, установленному п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Например, договор аренды земельного участка (ст. 22 ЗК РФ) является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем стороны вправе распространить действие договора и на период их отношений, возникших до государственной регистрации договора (т.е. до момента, с которого договор считается заключенным) на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ. Составляют исключение и не требуют государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК). Такие договоры считаются заключенными с даты их подписания сторонами.

3. Указанная в п. 3 ст. 25 ЗК дата (1 января 1991 г.), по сути, знаменует начало закрепления нового подхода к праву частной собственности на земельные участки. Многие годы государство шло по пути непризнания частной собственности на землю и национализации земли. При переходе же к рыночным отношениям, где земля выступает не только как значимый природный объект и природный ресурс, но и как объект недвижимости, объект оборота, необходимо было провести некую временную черту, которая позволила бы исключить возможность изъятия земельных участков в пользу прежних собственников (их правопреемников), которые владели ими до национализации.

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

СТ 25 ЗК РФ

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Комментарий к Статье 25 Земельного кодекса РФ

Часть 1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к гражданскому законодательству и иным федеральным законам в части установления ими оснований возникновения прав на земельные участки. При этом в статье указано только на права, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, в которых говорится о праве собственности на земельные участки (частной и публичной), аренды, праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), праве безвозмездного пользования. Не учитывается, что Законом N 171-ФЗ из главы IV ЗК РФ (но не из гражданского законодательства и ЗК РФ!) были исключены право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком в целях исключения внутреннего дублирования норм в ЗК РФ.

Указанные виды прав также возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в связи с чем ч. 1 комментируемой статьи подлежит в этой части расширительному толкованию.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 ГК РФ, согласно которой гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. При этом применительно к возникновению прав на земельные участки можно отнести следующие основания, из числа предусмотренных ст. 8 ГК РФ:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

6) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Кроме того, ст. 8 ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2012. N 53 (ч. 1). Ст. 7627) дополнена таким новым основанием возникновения прав, как решения собраний в случаях, предусмотренных законом. В настоящее время решение общего собрания не является самостоятельным основанием возникновения прав на земельные участки, но в ряде случаев их наличие будет условием возникновения таких прав, например, решение общего собрания членов некоммерческой организации, созданной гражданами, о распределении земельных участков между членами такой организации, решение общего собрания членов некоммерческой организации, созданной гражданами, о приобретении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного такой организации для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, и др.

В отношении возможности приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ, необходимо отметить, что, как предусмотрено в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2020 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

При этом земельным законодательством Российской Федерации не предусматривается возможность приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке приобретательной давности.

Читать еще:  Кто может быть истцом в гражданском процессе

В числе федеральных законов, содержащих основания возникновения прав на земельные участки можно отметить Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3617), предусматривающий до принятия Федерального закона от 24 ноября 2020 г. N 356-ФЗ передачу в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, принимаемого на основании соответствующего документа . Включаемые в состав имущественного комплекса унитарного предприятия земельные участки приватизируются по правилам, установленным Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251). Часть 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15) связывает возникновение права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с моментом формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
———————————
Согласно ст. 7 Федерального закона от 24 ноября 2020 г. N 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2020 г. право собственности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на переданные Фонду в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельные участки и иные объекты недвижимого имущества Фонда прекратилось (за исключением земельных участков и иных объектов недвижимого имущества Фонда, указанных в ч. ч. 2 и 3 статьи) и возникли права публично-правовых образований. В настоящее время согласно ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» единый институт развития в жилищной сфере выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, предусмотренным ст. 11 указанного Федерального закона другим имуществом, в отношении которого уполномоченным Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 12 указанного Федерального закона решение.

Следует отметить, что основания возникновения прав на земельные участки раскрыты не только в гражданском законодательстве, но и содержатся в самом ЗК РФ. Так, например, помимо указания на конкретные решения уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоров, заключаемых в отношении таких земельных участков, ЗК РФ предусматривает такие специфичные основания возникновения прав на земельные участки: возникновение публичного сервитута на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, возникновение права на земельный участок, образуемый в результате перераспределения земель и (или) земельных участков.

Следует также отметить, что разные права на земельные участки могут возникать далеко не по всем из предусмотренных гражданским законодательством основаниям. Так, например, в отличие от ранее действовавшего законодательства право безвозмездного пользования земельным участком может возникнуть только на основании договора (ранее также на основании решения уполномоченного органа). Возможность предоставления права пожизненного наследуемого владения земельным участком ЗК РФ не предусмотрена, поэтому данное право может возникнуть только в результате наследования такого права в соответствии со ст. 1181 части третьей ГК РФ (СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552) или ранее возникшее право может быть установлено решением суда.

Согласно п. 1 комментируемой статьи права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с 1 января 2020 г. — в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2020 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это положение соответствует ст. 8.1 ГК РФ, согласно ч. 1 которой в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. Указанная норма фактически воспроизводит п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

О государственной регистрации прав на земельные участки подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ.

Согласно п. 2 комментируемой статьи государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Статьей 164 ГК РФ в прежней редакции предусматривалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с тем Федеральным законом от 7 мая 2020 г. N 100-ФЗ были внесены изменения, исключившее однозначное требование о государственной регистрации таких сделок. Так, в настоящее время указанная статья предусматривает, что, в случае если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В настоящее время исходя из ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года .
———————————
Согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2020 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558 (договор продажи жилого помещения), 560 (договор продажи предприятия), 574 (договор дарения), 584 (договор ренты) ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2020 г. Изначально также предусматривалась отмена правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в ст. 609 (договор аренды недвижимого имущества), 651 (договор аренды здания или сооружения), 658 (договор аренды предприятия) ГК РФ, но впоследствии действие указанных правил было восстановлено Федеральным законом от 4 марта 2020 г. N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (СЗ РФ. 2013. N 9. Ст. 873). Это было связано с тем, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что не подлежат возврату земельные участки, возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 15 июля 2004 г. N 282-О решение вопроса о возврате бывшим собственникам и их потомкам имущества, национализированного в условиях революционного изменения государственного строя, является выражением политической воли государства. Сами по себе данные положения не исключают возможность применения общих норм действующего законодательства, касающихся защиты права собственности, наследования, возмещения причиненного вреда и т.д. в случае обращения гражданина за защитой своих прав в судебном порядке на основе норм гражданского права, что не позволяет рассматривать их как ограничивающие какие-либо конституционные права и свободы.

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Судебная практика и законодательство — Земельный кодекс РФ. Статья 25. Основания возникновения прав на землю

Разрешая спор, суды руководствовались статьями 131, 421, 422, 425, 433, 609, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 25, 26. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и, проанализировав условия договоров, с учетом установленных по делу обстоятельств, исходили из отсутствия оснований для удовлетворения требований предпринимателей.

Читать еще:  Как подготовить исковое заявление в суд

Судебные акты в части удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы приняты в нарушение статей 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 25, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 425, 552, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что предприятию принадлежит на праве хозяйственного ведения сооружение, расположенное на земельном участке без оформленных в установленном порядке документов, подтверждающих право пользования земельным участком и, руководствуясь статьей 17.1, пунктом 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьями 25, 72, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, 39.20 ЗК РФ, статьями 198, 200, 201 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным оспариваемого предписания.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции признал указанный вывод ошибочным, не соответствующим обстоятельствам рассматриваемого дела. Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 25, 26, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерном привлечении общества к ответственности, изменив размер наказания до минимального размера, предусмотренного санкцией статьи (100 000 рублей). При этом суд апелляционной инстанции исходили из того, что владение на праве собственности объектом недвижимости, расположенным на земельном спорном участке, не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования указанного недвижимого имущества. Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 64, 82, 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 25, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание результаты судебной оценочной, землеустроительной и бухгалтерской экспертизы и экспертное заключение, приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дела N А41-2187/2012, отклонив заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, пришли к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения за период с 20.11.2012 по 25.07.2015, возникшего в связи с неоплатой пользования частью земельного участка принадлежащего истцу.

В силу пункта 1 статьи 25 и пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно названному протоколу в ходе проведенной 4 декабря 2020 г. в 14.00 часов проверки установлено, что Сабирзянов С.Х. в нарушение требований пункта 1 статьи 25, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов использует для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок, площадью 355 м2, прилегающий с северной стороны к д. 2 по ул. Полевая в с. Новая Тура Зеленодольского района Республики Татарстан и расположенный по указанному адресу.

Согласно данному протоколу в ходе проведенной 4 декабря 2020 г. в 14.00 часов проверки установлено, что Сабирзянов С.Х. в нарушение требований пункта 1 статьи 25, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов использует для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок, площадью 355 м2, прилегающий с северной стороны к д. 2 по ул. Полевая в с. Новая Тура Зеленодольского района Республики Татарстан и расположенный по указанному адресу.

При рассмотрении дела арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь статьями 25, 26 ЗК РФ, признал незаконным аннулирование сведений о спорном участке из государственного кадастра недвижимости. Суд исходил из того, что договор аренды спорного земельного участка, заключенный обществом на срок более года, подлежит государственной регистрации, стороны договора имеют право обратиться за государственной регистрацией такого договора и закончить оформление арендных отношений, общество на основании договора аренды владеет и пользуется спорным земельным участком. Решение кадастровой палаты об аннулировании сведений об участке не соответствует требованиям ЗК РФ и Закона о кадастре.

При этом суды, с учетом системного толкования статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в постановлении от 01.02.2005 N 11301/04, отклонили доводы общества об отсутствии у него обязанности переоформлять право на земельный участок, занятый расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности. Суды указали, что приобретение прав на земельный участок вместе с находящимися на нем объектами недвижимости не освобождает покупателя от обязанности произвести переоформление соответствующих прав в установленном порядке.

Одновременно в п. 1 ст. 25 ЗК РФ закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, одним из которых, согласно указанной выше норме Гражданского кодекса РФ, является акт (действие) государственного органа или акт (действие) органа местного самоуправления, должностного лица.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи земельного участка, который может быть заключен согласно статьям 39.1, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации при принятии уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно статье 550, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Статья 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации

Статья 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации

Статья 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации В.И. Моргачев оспаривает конституционность положений части второй статьи 16.1 Закона Российской Федерации «О реабилитации жертв политических репрессий», запрещающих возврат изъятых у репрессированных лиц земельных участков, а также пункта 3 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым не подлежат возврату земельные участки и не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. По мнению заявителя, названные нормы не соответствуют статьям 2, 9 (часть 2), 17, 18, 35, 36 (часть 1), 45 (часть 1) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку нарушают его право собственности на землю.

Статьей 25 Земельного кодекса определено, что право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ.

права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации);

Права собственности на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 551), Земельным кодексом РФ (ст. 25). Сельскохозяйственная организация получает право собственности на приобретенную землю с момента внесения договора купли-продажи в Единый государственный реестр. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Б. УТКИН
Борис Уткин, начальник отдела регистрации прав на землю Московской областной регистрационной палаты.
В статье 25 Земельного кодекса РФ появилась новая прямая норма о том, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Норма очень смелая и необычная: ведь любой юрист знает, что в российских федеральных законах никогда и ничего конкретно не указывается, всегда есть какие-то исключения, а также «иные» и «прочие» обстоятельства. Так что же законодатель имел в виду?
Обозначим приоритеты
Норма ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее — Кодекс) противоречит общему принципу обязательности государственной регистрации сделок с землей, установленному ст. 164 ГК РФ, в которой отсутствуют отсылочные нормы к Кодексу и иным федеральным законам, кроме отсылки к ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ N 122-ФЗ). В соответствии с п. 3 ст. 3 Кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Следовательно, данная норма закрепляет приоритетное значение норм земельного законодательства в регулировании имущественных отношений, но не в сфере регулирования специального федерального законодательства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В действующем законодательстве можно насчитать несколько случаев, указанных для государственной регистрации сделок. Так, обязательна государственная регистрация:
— договора дарения либо пожертвования земельного участка (п. 3 ст. 574, ст. 582 ГК РФ);
— договора ренты с передачей земельного участка под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);
— договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);
— договора залога (ипотеки) земельного участка (ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
— договоров аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок более одного года (ст. 26 Кодекса).
Однако в гл. 30 ГК РФ, которой устанавливаются правила купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков, прямого указания на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка нет. Эта неопределенность относится также и к договору мены (ст. 567 ГК РФ). Таким образом, вопрос об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи и мены земельных участков, казалось бы, законодательно не урегулирован: прямого указания действительно нет.
О пользе толкования законов
Споры о том, подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи (мены) земельного участка, ведутся уже давно. Основной аргумент противников такой регистрации заключается в следующем: например, в п. 2 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, прямо указано, что «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». А поскольку в отношении договора купли-продажи земельного участка, как указано выше, аналогичная норма не прописана — стало быть, никакой регистрации он и не подлежит. И ст. 25 Кодекса еще раз это подтвердила.
«Но где же тогда логика законодателя? — вопрошают их оппоненты. — Ведь все иные договоры о сделках, связанных с отчуждением земельного участка, подлежат государственной регистрации. И даже договоры, напрямую не связанные с отчуждением (аренда, субаренда, безвозмездное срочное пользование), тоже подлежат. И право собственности при наследовании регистрируется на основании свидетельства, прошедшего государственную регистрацию у нотариуса, и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления имеют государственные регистрационные номера. Почему же для самого распространенного договора о сделке с земельным участком — договора купли-продажи, — который к тому же может заключаться и в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, должно быть сделано исключение?»
В этих суждениях тоже есть резон. И от них нельзя отделаться простым ответом: мол, так решил законодатель, а почему — не наше дело, к тому же мы не наделены полномочиями толкования законов. Дело в том, что в российском законодательстве имеется столько пробелов и коллизий (не случайно, конечно, Президент РФ назвал его в целом «невнятным»), что необходимость применения не одного, а целой совокупности законов и их толкования на практике возникает ежедневно и ежечасно.
Вот простой пример. Пункт 1 ст. 22 Кодекса гласит: «Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». Как видим, о том, что таким же правом могут обладать и граждане РФ, упомянуть просто забыли. Но, применяя одновременно нормы Конституции РФ и ГК РФ, мы все-таки можем прийти к пониманию, что россияне тоже могут арендовать земельные участки.
Поэтому, для того чтобы разобраться в обсуждаемом вопросе не эмоционально, а по существу, проведем анализ понятий, используемых в ГК РФ, Кодексе и ФЗ N 122-ФЗ.
Анализ понятий
Как отмечалось выше, согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ N 122-ФЗ. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (п. 1 ст. 154 ГК РФ).
В п. 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В п. 1 ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ понятие государственной регистрации изложено в следующей редакции: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав в соответствии с ГК РФ».
Выстроим простую логическую цепочку. Любой переход права на недвижимость, естественно, является изменением прав граждан или юридических лиц на эту недвижимость. А любое «изменение прав граждан» по отношению к имуществу признается «сделкой» по определению гражданского законодательства (ст. 153 ГК РФ).
Таким образом, «переход права на недвижимость» и «сделка с недвижимостью» — это правовые синонимы. И коль скоро всякий переход права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), то, следовательно, государственной регистрации подлежит и любая сделка с недвижимостью, в том числе и договор купли-продажи земельного участка, и договор его мены (поскольку к последнему применяются правила купли-продажи (ст. 567 ГК РФ)). Заметим, что никакого противоречия ст. 25 Кодекса в данном случае нет, так как прямое указание о государственной регистрации каждого перехода права на земельные участки содержится в ст. 131 ГК РФ, который, бесспорно, имеет статус федерального закона.
В качестве дополнительных аргументов можно еще указать, что к основаниям приобретения права собственности законодатель относит в том числе и договоры купли-продажи или мены (ст. 218 ГК РФ), а к основаниям прекращения права собственности также относит отчуждение собственником своего имущества другим лицам, т.е. и на основании договора купли-продажи или мены (ст. 235 ГК РФ).
Наконец, внимательно перечитаем п. 1 ст. 551 ГК РФ: «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». Данная статья имеет уклончивое название: «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» (вместо логичного определения: «Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости»). Однако в предыдущей статье (ст. 549 ГК РФ) уже разъяснено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество именно по договору купли-продажи, то есть договором купли-продажи осуществить тот самый переход права, который однозначно подлежит государственной регистрации!
Возвратимся к формулировке ст. 25 Кодекса: «Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах». С этим никто и не спорит: конечно, в этих случаях она обязательна! Однако слова «исключительно в случаях. » или «только в случаях. » в данной норме отсутствуют. Тогда возникает вопрос: а в иных случаях, не указанных конкретно в федеральных законах, запрещается ли государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом? Или она допускается по желанию заявителя, но не является обязательной?
По мнению автора, в иных случаях будут действовать общие нормы ст. 164, 131 ГК РФ, требующие обязательной государственной регистрации сделок (переходов прав) с любым недвижимым имуществом (в том числе с нежилыми помещениями). Иначе нужно вносить очень много поправок в ФЗ N 122-ФЗ и даже название его менять: вместо «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» записать «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обязательна исключительно в случаях, прямо указанных в федеральных законах»! Да и нормы ст. 164, 131 ГК РФ тоже придется менять.
На основании изложенного можно сделать следующий вывод: договоры купли-продажи и мены земельных участков, а также все иные сделки (договоры) с недвижимым имуществом, рассматриваемые как действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение, переход и прекращение гражданских прав и обязанностей (в том числе прав и обязанностей собственника земельного участка), подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ N 122-ФЗ.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

Читать еще:  Тайна совещательной комнаты в гражданском процессе

«КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принята всенародным голосованием 12.12.1993)
«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)»
(принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
(принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)
«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЭЖ-Юрист, N 9, 2004

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector