3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Страхование Ответственностьи застройщика

Страхование гражданской ответственности застройщика

С утверждением ФЗ №214 в 2020 году страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками стало обычным явлением. Но здесь имеется ряд оговорок, касающиеся строительных проектов, которые должны соответствовать нормам ФЗ №214, а также разрешения на строительство (должно быть оформление до 2020 года). Целью страхования ГО и является защита дольщиков, заключающих договоры со строительными компаниями. В чем суть такой опции? Как она работает? Какие проблемы законодательства должны быть учтены? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Что такое страхование гражданской ответственности застройщика?

Информация по страхованию гражданской ответственности дольщика зафиксирована в ФЗ № 214, где рассмотрены нюансы взаимодействия строительной компании и покупателя квартиры. При внесении такого пункта законодатели ставили задачей взять под контроль строительные компании и защитить интересы дольщиков. В законе закрепляется обязанность покупателя своевременно передать объект дольщику с учетом условий ПДКП и ДДУ.

Законодательная мера дает гарантию выполнения девелопером взятых на себя обязательств. При этом застройщик должен своевременно оповещать покупателей об особенностях страховщика, его условиях, а также факте участия в обществе.

Интересно, что строительная компания вправе самостоятельно определять вариант обеспечения:

  • Стать частью общества взаимного страхования, которое организовано и работает только для выполнения этого вида деятельности. Такие структуры функционируют на основании выданной лицензии.
  • Заключение договора со страховщиком, который ведет официальную деятельность и имеет лицензию соответствующего образца. Главное условие, чтобы страховая компания соответствовала требованиям ЦБ РФ. При этом в страховом договоре рассматриваются все нюансы сотрудничества между застройщиком и страховой фирмой.

При страховании гражданской ответственности строительная компания обязана пополнить счет, что позволяет выполнить обязательства в случае нарушения или невыполнения условий ДДУ. До момента, пока застройщик не передает в государственную структуру страховой договор, регистрация ДДУ невозможна. Как только процедура пройдена, документ считается оформленным.

Период действия соглашения рассчитан на весь период возведения объекта — до дня, определенного для передачи готового дома. К слову, после завершения оговоренного срока страховое соглашение продолжает работать в течение нескольких лет, что гарантирует дольщику компенсацию убытков при появлении проблем, а также возможность истребования страхового платежа.

Нормативная база

Все законодательные нюансы, касающиеся страхования гражданской ответственности оговорены только в ФЗ №214. В законе этому вопросу посвящено две статьи:

  • 1 — рассматривает вариант обеспечения застройщика через поручительство банка.
  • 2 — раскрывает нюансы страхования.

Изучения этих статей достаточно, чтобы разобраться в обязанностях страховой компании, принципах ее взаимодействия со страховщиком и возможностях истребования выплаты в случае неисполнения обязательств застройщиком.

Договор страхования

Выше отмечалось, что страховой договор между дольщиком и страховой компанией не имеет силы, пока он не зарегистрирован в государственном органе. После этого документ действует до передачи недвижимости (квартиры) дольщику. В соглашении сторон находит отражение право покупателя получить возмещение в течение 2-х лет с момента передачи объекта в пользование (отсчет ведется со дня, указанного в ДДУ).

Строительная компания по закону обязана оформить договоры ГО на все квартиры в многоэтажном доме или на помещения в сооружении. Это работа должна быть выполнена до оформления первого ДДУ с покупателем, а не до начала возведения дома. Чтобы избежать проблем, покупателям рекомендуется изучить перечень страховых компаний, доступных для страхования девелоперов. Вычислить минимальный размер страхования несложно — достаточно умножить среднюю стоимость «квадрата» недвижимости на общую площадь объекта.

Защита прав

По ФЗ №214 покупатель недвижимости вправе рассчитывать на получение компенсации при наступлении страхового случая, прописанного в страховом договоре. Получателем средств может быть лицо, которое инвестировало (вложило) деньги в строительство объекта. Как правило, в этой роли выступает обычный гражданин или компания, но никак не банк. Последний может быть получателем только в одном случае — при использовании права дольщика на компенсацию, и взяв предмет ипотечного кредитования. При замене страховая компания должна быть оповещена в письменной форме.

Чтобы получить выплату, выгодоприобретатель должен подтвердить факт наступления страхового случая. Для этого необходимо передать страховой компании:

  • Действующее (вступившее в силу) решение суда об обращении взыскания в объект залога.
  • Подтверждение факта банкротства, а также открытия конкурса в форме решения арбитражного судебного органа.

Если страховщик признал факт наступления страхового случая, нижний предел выплачиваемой суммы вычисляется с учетом стоимости в договоре. Применяемая в расчете сумма может быть меньше вычисленной с учетом общей площади недвижимости, получаемой дольщиком.

Кроме того, при расчете учитывается средняя по рынку цена квадратного метра жилья по региону. Эта цифра применяется и при вычислении размера социальных выплат на приобретение недвижимости. Параметр берется на день оформления страхового договора.

Если это предусмотрено в соглашении между сторонами, страховая компания вправе осуществлять выплаты несколькими траншами (в рассрочку). При этом обязательство по выплате должно быть выполнено в момент, когда деньги поступили в банк или получены в кассе.

Что касается убытков, денежное покрытие которых не предусмотрено, для них применяется франшиза, а сами они в договоре не отображаются. В ситуации, когда страховой случай так и не наступил, но строительная компания уже передала объект дольщикам с оформлением ПДКП, страховщик вынужден вернуть определенный объем премии или снизить тариф на будущие сделки (при наличии такого условия в страховом договоре). Но это интересно уже не строительной компании, а дольщику.

Кто контролирует соблюдение правил?

Получается, что страхование строительной компании гарантирует защиту для покупателей, а основные моменты находят отражение в ФЗ №214. Главное внимание в федеральном законе уделяется сохранности инвестированных в возведение объекта денег. Если застройщик по какой-либо причине не выполнил свои обязательства, дольщик вправе рассчитывать на страховую выплату. Дополнительной мерой обеспечения является залог земельного участка, где ведется строительство.

Выплатой компенсации занимается страховая компания или другая организация — Общество взаимного страхования. В последнем случае речь идет о поручителе строительной компании, который несет субсидиарную ответственность. Что касается банковской гарантии, сегодня она считается дорогим удовольствием, и не каждая финансово-кредитная организация готова предоставить подобную услугу. Вот почему застройщики все чаще обращаются к проверенным страховщикам или ОВС.

Факт выполнения строительными компаниями своих обязательств контролируется Росреестром, который в 2020 году получил другое название — Роснедвижимость. Эта структура не регистрирует ДДУ, если застройщик не предоставил договор страхования и не подтвердил способность осуществлять выплаты премий страховщику.

В регионах такая функция возлагается на прокуратуру, а также исполнительные структуры. Недавно создан Компенсационный фонд, который собирает деньги со строительных компаний, и управляет ими для своевременного возмещения убытков обманутых дольщиков. При организации такой структуры страхование ГО в отношении дольщиков становится ненужной процедурой. При этом контроль все равно останется за Роснедвижимостью и муниципальными органами власти.

Лучшие страховые компании

По ФЗ №214 строительная компания обязана оформить страховой договор, после чего можно переходить к заключению ДДУ с клиентами. Кроме наличия лицензии, страховщик должен отвечать следующим критериям:

  • Работа на рынке страхования от 5 лет и больше.
  • Личные средства в объеме от 400 млн. рублей. Размер уставного капитала не должен быть ниже 120 млн. рублей.
  • Отсутствие признаков банкротства.
  • Отсутствие поводов для ЦБ РФ назначать представителей временной администрации.
  • Знание и выполнение требования финансовой устойчивости, отмеченные в страховом законодательстве, на протяжении последних 6 месяцев.
  • Отсутствие предлога для начала процедуры банкротства.

Список страховых компаний, которые допущены к такому виду деятельности, каждый год публикуются на сайте компании. При этом коммерческие страховщики считают такую деятельность весьма рискованной из-за невозможности получения прозрачных статей доходов и расходов.

В ЦБ РФ создан компенсационный фонд, в котором собираются деньги с последующей передачей средств для завершения строительства или покрытия убытков покупателей недвижимости (при появлении проблем со страховой компанией).

Сегодня в перечень доступных страховщиков входит 16 организаций, среди которых ВСК, Региональная страховая компания, Ингосстрах, Страховая группа УралСиб и другие структуры.

Выводы

Несмотря на наличие защитного механизма, он плохо отработан. С момента выхода закона прошло больше трех лет, но выбранные методы не работают и не могут гарантировать выполнения обязательств застройщиком на 100%. С другой стороны, страховые выплаты позволяет вернуть инвестированные деньги. Новые поправки, которые недавно вступили в силу, обязали отчислять застройщиков определенную сумму в специальный компенсационный фонд. Деньги должны переводиться при каждом оформлении ДДУ. Накопленные средства применяются для завершения объекта (при возникновении проблем у девелопера) или осуществления выплат дольщикам.

Страхование гражданской ответственности Застройщика

► Знаете ли Вы, что:

Читать еще:  Срок снятия дисциплинарного взыскания с работника

С 2020 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2020 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2020 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (Откроется в новой вкладке.»>ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственностиЗастройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч. предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации и ДДУ.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье. В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях:

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в Откроется в новой вкладке.»>статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2020 г.) .
  • Условия страхования гражданской ответственностиЗастройщика выражены в Откроется в новой вкладке.»>статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2020 г.) .

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, Откроется в новой вкладке.»>если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке. Поэтому с января 2020 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в Откроется в новой вкладке.»>государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее – по ссылке). Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Правда, уже с июля 2020 обязанность по страховым выплатам таких договоров тоже передается компенсационному фонду (соответствующий Откроется в новой вкладке.»>закон подписал президент Путин).

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2020 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Здравствуйте! Если я купила квартиру по переуступке прав требования по ДДУ, который был застрахован застройщиком, то переходит ли эта страховка на меня как на нового дольщика?

Здравствуйте! Да, при переуступке прав требования происходит замена стороны договора (ДДУ), в том числе замена выгодоприобретателя по страховому случаю. Вам нужно уточнить у Застройщика срок, в течение которого необходимо уведомить страховую компанию об уступке прав по ДДУ. На основании этого уведомления и подтверждающих документов (Договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Особенности страхования застройщиков

Автор: Ольга Биловицкая · Опубликовано 04.02.2020 · Обновлено 04.02.2020

Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства. Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия). Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2020 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2020 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6. «Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь. При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Как происходит процесс страхования

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, необходимо, чтобы застройщик оформил страховку своей ответственности. У застройщика есть три варианта на выбор при заключении договора страхования:

  1. Со страховой компанией. Фирму застройщик может выбрать по своему усмотрению. Главное условие – наличие лицензии на разрешение осуществлять страховую деятельность.
  2. С банком. При этом заключение договора, где в качестве ответственного лица выступает банк – довольно редкое явление, так как для банка поручительство за строительную компанию сопряжено с слишком высоким риском.
  3. С обществом взаимного страхования. ОВС – некоммерческая структура, в чей состав входят наиболее успешные и надежные строительные компании, которая законодательно имеет право на деятельность, связанную со страхованием ответственности застройщиков.

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор. Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации. После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

Читать еще:  Штраф за обгон по обочине 2020

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Организации, осуществляющие деятельность по страхованию ДДУ, предъявляют строгий свод правил, которые необходимо выполнить для оформления договора. Рассмотрим наиболее важные из них:

  1. Застройщик обязан предоставить подлинные документы. Обнаружение заведомо ложной информации приведет к отказу страхования или к расторжению уже оформленного соглашения.
  2. До заключения договора застройщик обязан уведомить страховщика о всех обстоятельствах, которые могут повлиять на возникновение рискового случая и, соответственно, об убытках, которые может понести СК.
  3. Если меняется срок сдачи объекта, застройщик обязан предупредить об этом СК.

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Документы для регистрации

Пакет документов, требуемый для заключения договора страхования должен включать в себя:

  • действующие учредительные документы строительной компании;
  • ИНН застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • выписка из единого реестра юр. лиц, которая должна быть осуществлена не ранее, чем за 30 дней до начала подписания договора;
  • лицензия на право осуществлять строительную деятельность;
  • полная информация о застройщике в проектной декларации (финансовое состояние, задолженности, иные объекты страхования, и т.д.);
  • документы, подтверждающие безопасность возводимого объекта;
  • проект строительства (стоимость, срок завершения строительства и т.д.);
  • документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором будет производиться стройка;
  • кадастровый паспорт;
  • отчеты из книги учетов и расходов организации.

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован. Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения. Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Права и обязанности обеих сторон

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

  1. ­Выдать застройщику второй экземпляр договора.
  2. ­При возникновении рискового случая в указанный в договоре срок выплатить компенсацию или предоставить документальное решение об отказе в выплате.
  3. ­Страховщик не имеет право разглашать сведения о застройщике.
  4. ­Соблюдать все условия договора.
  1. ­Аннулировать договор, если после его оформления всплывут сведения о предоставлении застройщиком ложной информации, которая может повлиять на возникновение страхового случая.
  2. ­Если в период действия возникнут новые обстоятельства, влияющие на условия страхования, фирма имеет право потребовать внесения изменений в уже действующее соглашение.
  3. Требовать от застройщика соблюдение всех условий договора.
  1. Предоставить достоверную информацию о себе и строящемся объекте.
  2. ­Своевременно оплатить страховую премию.
  3. При возникновении новых обстоятельств, которые могут повлечь увеличение страховых рисков, сообщить об этом страховщику.
  4. Если того требует договор, письменно информировать о ходе строительства.
  5. ­При наступлении рискового случая, уведомить об этом страховщика в указанный договором срок.
  1. ­Ознакомление с условиями договора до подписания соглашения.
  2. ­Получить компенсационную выплату при наступлении рискового случая.
  3. ­Досрочно расторгнуть договор при ненадлежащем исполнении страховщиком своих обязанностей.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Требования по закону

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», а именно статьей 15.6.

Если поручителем выступает банк, требования следующие:

  • срок деятельности банка от 5 лет;
  • размер резервного капитала должен быть от 200 млн. рублей;
  • размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

К компаниям законодательство предъявляет следующие требования:

  • наличие лицензии на осуществление страховой деятельности;
  • срок деятельности СК от 5 лет;
  • финансовая стабильность, которая подтверждается уставным капиталом, размер которого должен быть от 400 млн. рублей.
  • размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Как и кем устанавливается тарифная ставка

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

Устанавливая тарифную ставку, страховщики ориентируются на следующие факторы:

  • членство строительной компании в холдинге;
  • были ли предыдущие ситуации, где нарушались сроки сдачи объекта;
  • имеются ли жалобы от дольщиков;
  • финансовая стабильность застройщика;
  • размер объекта, сроки сдачи;
  • дополнительные факторы, которые могут повлиять на увеличение страхового риска.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Объект страхования

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Период действия полиса

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства. Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком. При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным. При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни. При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).

Видео по теме статьи

Страхование ответственности застройщика: как это работает

1930 Игорь Василенко

На рынке первичной недвижимости немаловажным является вопрос доверия к застройщику – ведь покупатель вынужден отдавать деньги за квартиру в доме, которого, фактически, еще не существует.

У покупателя должны быть какие-то гарантии того, что все произойдет так, как обещает застройщик: что здание будет возведено с должным уровнем качества и своевременно сдано в эксплуатацию, а он получит оплаченную квартиру. Одним из инструментов, который призван сократить риски покупателя и, соответственно, повысить степень доверия к застройщику, является страхование ответственности застройщика, о котором и пойдет речь в настоящей статье.

Страхование ответственности застройщика предполагает оформление застройщиком страхового полиса, в котором выгодоприобретателем является покупатель. Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед покупателем, последнему возмещает убытки страховая компания. Иными словами, если застройщик обанкротится, то страховая компания вернет покупателю средства, оплаченные в рамках договора с застройщиком.

Эффективный механизм защиты в долевом строительстве

Наиболее распространенной схемой приобретения первичного жилья является участие в долевом строительстве. Кроме того, именно этот формат сделки является наиболее защищенным для покупателя с точки зрения законодательства. Альтернативные способы приобретения недвижимости (такие, как, например, ЖСК или покупка по предварительному договору продажи) не могут обеспечить защиту его интересов.

Собственно, страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками является одним из целого ряда механизмов, при помощи которых покупатель имеет возможность получить назад вложенные средства, если что-то пошло не так. В случае с альтернативными методами приобретения недвижимости такой механизм не предусмотрен, поэтому у покупателя, который передает деньги под обещания (хотя и зафиксированные на бумаге), нет никаких гарантий, что он сможет получить квартиру или вернуть назад свои деньги.

Конечно, в случае судебного разбирательства суд примет сторону покупателя и обяжет компанию-застройщика возвратить оплаченную сумму. Но что делать, если к моменту судебного решения компания просто перестанет существовать или менеджмент исчезнет в неизвестном направлении, обнулив счета?

Читать еще:  Смерть взыскателя в исполнительном производстве правопреемство

Варианты страхования ответственности

Область долевого строительства регулирует закон ФЗ-214, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиком. Закон периодически подвергается изменениям, документ становится более совершенным, появляются новые механизмы защиты интересов дольщиков, и с 2020 года застройщиков обязали оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. То есть, с января 2020 года зарегистрировать ДДУ в Росреестре стало возможным только в случае наличия соответствующей страховки.

Страхование ответственности может существовать в одном из следующих вариантов:

  • Поручительство банка. Кредитная организация покрывает финансовые обязательства застройщика перед дольщиками при наступлении непредвиденных ситуаций;
  • Договор страхования ответственности. Оформляет страховая компания с возможностью последующего перестрахования рисков.

Договор страхования может быть заключен не только со страховой компанией, но также с Обществом взаимного страхования застройщиков. Кстати, в случае оформления такого договора документ должен быть подписан до того, как будет зарегистрирован первый ДДУ по возводимому объекту. После чего застройщик несет ответственность за то, чтобы проинформировать дольщиков о том, где была оформлена страховка, а также сообщит об условиях и правилах страхования.

Действие полиса: основания, суммы и сроки выплат

Таким образом, при заключении договора ДДУ одновременно оформляется и страховой полис, где выгодоприобретателем выступает дольщик – только он может получить компенсацию в случае наступления страхового случая. Страховым случаем является факт неисполнения застройщиком его обязательств, который подтвержден соответствующим судебным решением, основанием для которого служит исковое заявление дольщика. Кроме того, основанием для выплаты, осуществляемой страховщиком в пользу дольщика, также может служить факт признания застройщика банкротом.

А сейчас рассмотрим, как рассчитывается страховая премия, ведь непросто провести оценку несуществующей недвижимости , которая, кстати, начинает дорожать сразу после подписания ДДУ и продолжает прибавлять к стоимости до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Сумма, для выплаты определяется, исходя из совокупной стоимости квадратных метров площади по ДДУ, и корректируется (на момент выплаты) со среднерыночной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в регионе.

По поводу сроков действия страхового полиса – сроки определяются, исходя из того, количества времени, которое застройщику отводится по ДДУ на проведение всех строительно-отделочных работ и согласно проектной декларации.

Собственно, это обстоятельство довольно часто служило лазейкой для недобросовестных застройщиков. После подачи дольщиком искового заявления юристы застройщика без серьезных затруднений затягивали процесс до тех пор, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. Что, кстати, происходило уже после окончания действия страхового полиса – в этом случае дольщик уже не имел возможности претендовать на какую-либо компенсацию.

Оправдало ли ожидания обязательное страхование?

Итак, гражданское страхование ответственности застройщика задумывалось как мера, позволяющая еще в большей степени защитить права дольщиков (наравне с механизмами, которые в ФЗ-214 уже присутствовали). Таким образом, к активам, которые обеспечивали обязательства застройщика перед дольщиками (залог на землю и возводимое здание), прибавлялась также возможность получить денежную компенсацию в рамках страхования.

Соответственно, выплаты должна проводить страховая компания или банк, который поручился за застройщика, либо Общество взаимного страхования. Застройщик был вынужден оформить страховой полис, или вступить в ОВС и вносить определенные суммы в качестве страховых взносов или как-то заинтересовать банк, чтобы кредитная организация приняла его риски на себя.

Впрочем, несмотря на возможность поручительства, которую допускало законодательство, банки довольно активно от нее дистанцировались, так как, во-первых, это было достаточно дорого, да и, во-вторых, не нужно самим банкам.

Хотя и были прецеденты, речь шла, в большинстве случаев, о банках, которые принимали непосредственное участие в финансировании строительства или же банками, которые были подотчетны тем же структурам, что и застройщики.

По итогам нескольких лет работы с обязательным страхованием ответственности застройщика в рамках ДДУ, было обнаружено, что данная мера не работает настолько эффективно, насколько это предполагалось до принятия соответствующего закона. В результате анализа данной меры от обязательного страхования застройщиков пришлось отказаться, и с 2020 года части 1 и 2 статьи 15 закона ФЗ-214 утратили силу.

Это означает, что теперь страхование ответственности застройщика через банковское поручительство и через оформление страхового полиса не носит обязательный характер . Застройщик имеет право застраховать ответственность, но только добровольно — стоит ли говорить о том, что делать это никто из них не планирует, поскольку соответствующие расходы ложатся на плечи все тех же дольщиков путем увеличения цены квадратного метра жилплощади.

Недоработки в законе об обязательном страховании

В законе присутствовала определенная логика – появилась возможность обязать застройщика страховать ответственность, в противном случае он автоматически лишался возможности привлекать средства в формате ДДУ, то есть, терял существенную долю потенциальных покупателей. Однако не был разработан механизм, который предполагал бы наличия такой же заинтересованности у страховых компаний. Последние не хотели терпеть колоссальные убытки, которые, разумеется, не покрывались страховыми взносами.

Мало того, до какого-то момента не было понимания, что делать, если обанкротится не только застройщик, но и страховая компания, которая должна была покрыть убытки. Например, владелец компании-застройщика имел возможность открыть параллельно и страховую компанию, чтобы выполнить законодательные требования, а затем сразу обанкротить обе компании, если что-то пойдет не так.

Впоследствии был утвержден ряд строительных компаний, которым разрешалось осуществлять страхование по данному направлению. Однако это весьма рискованный бизнес, что и отражалась на объемах страховых взносов – страховщики не желали нести убытки и старались их компенсировать взносами, а также возможностью перестраховаться у более крупных компаний. За счет взносов неминуемо росла стоимость жилья, а рынок перестрахования был весьма ограничен и не располагал соответствующими возможностями.

Оставался только один более или менее действенный вариант покрытия рисков – ОВС . Однако застройщики входили в общество весьма неохотно, по той же причине, по которой было нежелательным и оформление страховых полисов – высокие страховые взносы.

Повышение стоимости квадратных метров за счет появления дополнительных расходов и, соответственно, сокращение конкурентной привлекательности, было на руку только крупным девелоперским компаниям.

Новая реальность: меры обеспечения ответственности застройщика в 2020 году

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться. Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2020 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков. Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры.

Дело в том, что в 2020 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования. Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог. Таким образом, покупатели смогут приобретать только готовые квартиры, которые можно осмотреть в доме, который уже сдан в эксплуатации. В данном случае для дольщика исключаются какие-либо проблемы, связанные с приостановкой строительства, затягиванием сроков, банкротством застройщика.

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы.

Итак, вот суть основных изменений законодательства, которые вступят в силу летом 2020 года:

Введение эскроу-счетов. Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет (открытый на каждого дольщика). Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег (или, попросту говоря, их вывод).

Создание государственного компенсационного фонда. Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

Заключение

Необходимость страхования ответственности застройщика – эта мысль проходила красной нитью через весь период существования долевого строительства. Вероятно, надстройки, которые периодически возникали и продолжают возникать в соответствующем законодательстве, действительно были неспособны решить этот вопрос целиком и полностью. Остается смотреть, как подействуют на положение дел нововведения, которые начнут действовать в текущем году.

Строго говоря, как в старых поправках, так и в новых изменениях, использованы похожие тактики, а тот факт, что ФЗ-214 не работает так, как это ожидалось, может говорить не только об ошибочности логики законодательства, но и о недостаточно продуманных деталях.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector